TVA sur marge : le critère d’identité juridique confirmé par le Conseil d’Etat

Conseil d’État, 3e et 8e chambres réunies, 27 mars 2020 n° 428234, SARL Promialp

La décision du Conseil d’État offre l’occasion de confirmer la condition tenant à l’identité du bien entre son acquisition et sa cession dont se prévalait l’administration fiscale.

Par dérogation aux règles générales d’assiette, la TVA sur la marge s’applique obligatoirement s’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir (imposable de plein droit) ou d’un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans (imposable sur option), si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA, seule condition légale conformément à l’article 268 du CGI.

La doctrine administrative[1] a rajouté une condition d’identité de qualification juridique du bien entre le moment où le bien a été acquis puis revendu, pour bénéficier du régime de la TVA sur marge. Plusieurs réponses ministérielles[2] ont confirmé la position de l’administration et rajoutant même une condition d’identité tenant aux caractéristiques physiques (par exemple, changement de superficie) du bien. Cette dernière condition fut abandonnée par deux réponses ministérielles, l’une rendue en 2018 puis confirmée en 2019[3], laissant subsister la seule condition d’identité juridique du bien.

La cour administrative d’appel de Lyon[4] a jugé que la modification des caractéristiques physiques et de la qualification juridique du bien acheté intervenue avant la cession est sans incidence sur le bénéfice du régime de la TVA sur marge. Cette décision, établie sur une analyse littérale des dispositions de l’article 268 du CGI, s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel[5] contestant la position de l’administration.

Par son arrêt en date du 27 mars 2020, le Conseil d’État a interprété l’article 268 du CGI, lu à la lumière de l’article 392 de la directive du Conseil du 28 novembre 2006 qu’il transpose, et a jugé que « les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié́ a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur. »

Ainsi, le Conseil d’Etat déduit de la directive une condition d’identité du bien confirmant ainsi la position de l’administration fiscale. En infirmant la position de la cour administrative d’appel, le Conseil d’État précise ainsi les conditions de l’application du régime de TVA sur marge prévu à l’article 268 du CGI, l’une consistant à l’absence d’ouverture d’un droit à déduction de la TVA lors de son acquisition initiale, l’autre relative à l’identité du bien entre le moment où il a été acquis puis revendu. A défaut, la TVA devra être calculée sur le prix de cession.

Cette décision semble devoir mettre un terme aux espoirs que la jurisprudence administrative avait pu susciter pour de nombreux opérateurs. En tout état de cause, ces derniers doivent demeurer vigilants quand, dans le cadre du montage de leurs projets d’aménagement, ils procèdent en dehors des seules divisions parcellaires, à des démolitions dans la perspective de livrer un terrain à bâtir.

Jean-Philippe DEBATS, Avocat associé

Liora COHEN, Fiscaliste et Doctorante en droit fiscal

[1] Instr. 3 A-9-10, 29 déc. 2010, repris dans le BOI-TVA-IMM-10-20-10-20200122 n°20

[2] Rép. min. n° 94061 : JOAN 30 août 2016, p. 7769, de la Raudière L. – Rép. min. n° 91143 : JOAN 30 août 2016, p. 7769, Carré O. – Rép. Min. n° 96679 : JOAN 20 sept. 2016, p. 8522, Bussereau D. – Rép. min. n° 94538 : JOAN 20 sept. 2016, p. 8514, G. Savary. – Rép. min. n° 98712 : JOAN 6 déc. 2016, p. 10124, Saddier M.

[3] Rép.Vogel : Sén. 17-5-2018 n°4171 ; Rép. Falorni : AN 24-9-2019 n°1835

[4] CAA Lyon, ch. réunies, 20 déc. 2018, n° 17LY03359

[5]  CAA de Marseille du 12 avril 2019, 18MA00802 ;  CAA de LYON du 7 mai 2019, 18LY01019 ; CAA de LYON, du 25 juin 2019, 18LY00671 ;  CAA de Lyon du 27 août 2019, n° 19LY01260